İSTANBUL (İGFA) – Yeni düzenlemelerle birlikte site idarelerine sıkı kontroller, mali şeffaflık ve yetki evrakı zaruriliği geliyor. Pekala, bu değişiklikler site sakinlerinin hayatını nasıl etkileyecek? Hukuksuz uygulamalar son bulacak mı? İşte detaylar…
Ortak hayat alanları olan siteler, çağdaş hayatın ayrılmaz bir kesimi haline geldi. Lakin bu alanlarda yaşanan kontrol eksikliği, yalnızca hukuksal ve etik problemlere değil, tıpkı vakitte can ve mal güvenliğini tehdit eden önemli olaylara da yol açabiliyor.
Bolu’da yaşanan yangın üzere vahim olayların tekrar yaşanmaması için Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site idarelerine yönelik düzenlemeleri süratle hayata geçirmesi büyük bir zorunluluktur.
Site İdarelerinde Denetimsizlik Hukuksuzluğu Körüklüyor
Site idarelerinin faaliyetleri, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olsa da uygulamada önemli boşluklar bulunuyor. Site sakinlerinin, idarelerin hukuksuz uygulamalarını şikâyet edebileceği bağımsız bir kontrol makamının olmaması, bu problemlerin büyümesine yer hazırlıyor. Şikâyet edilen hukuksuzlukların sırf mahkemeye taşınabilmesi, dava süreçlerinin uzun ve masraflı olması nedeniyle birçok sakin için caydırıcı oluyor. Bu durum, site idarelerinin sorumluluklarını berbata kullanarak hukuksuz işleyişlerini devam ettirmelerine imkan sağlıyor.
Denetleme Kurulu Etkisiz Kalmaya Devam Ediyor
Site idarelerine bağlı olarak çalışan denetleme şuraları, etkisiz bir tahlil sistemi olmaktan öteye geçemiyor. Birçok durumda, site idareleri denetleme şuralarını tesiri altına alarak hukuksuz uygulamalarını gizleyebiliyor. Denetleme kurulu, ihlalleri tespit ettiğinde dava açılması gerektiğine karar verse bile temsilciler kurulu bu sürece pürüz olabiliyor. Daha da berbatı, bazı sitelerde yönetim kurulu başkanının, akrabalarını denetleme kurulu lideri, öz oğlunu ise temsilci olarak seçtirmesi üzere uygulamalar, denetleme sistemini büsbütün devre dışı bırakabiliyor. Bu nedenle, ortak alan masraflarının yanlış beyan edilmesi, usulsüzlükler, şeffaflık eksikliği ve aidatların berbata kullanımı üzere sıkıntılar, sakinlerin tüm şikâyetlerine karşın tahlilsiz kalıyor.
Bakanlık Düzenlemeleri Hayata Geçirmeli
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın başlattığı düzenleme çalışmaları, bu problemlerin tahlili için kritik bir adımdır. Yeni düzenlemelerle birlikte, site idare şirketlerinin “yetki belgesi” ile çalışması mecburî hale gelecek ve bu şirketler Bakanlık kontrolüne tabi tutulacaktır. Kurallara uymayan idare şirketlerinin faaliyetlerinin yasaklanması ise hukuksuz uygulamaların önüne geçmek için değerli bir adım olacaktır.
Denetim Eksikliği Felaketlere Davetiye Çıkarıyor
Denetim eksikliğinin sonuçları, sırf hukuksal sıkıntılarla sonlu kalmıyor; tıpkı vakitte önemli güvenlik risklerini de beraberinde getiriyor. Bolu’da bir tatil yerleşkesinde yaşanan yangın, bu risklerin boyutunu çarpıcı bir biçimde gözler önüne seriyor. Böylesi felaketlerin önlenmesi, sırf site idarelerinin değil, tıpkı vakitte Bakanlık üzere yetkili kurumların faal müdahalesini gerektiriyor.
Hukukun ve Güvenliğin Tesisi İçin Kontrol Şart
Ortak hayat alanlarının huzurlu ve inançlı bir biçimde sürdürülebilmesi, aktif bir kontrol sisteminin işler hale getirilmesine bağlıdır. Etraf Bakanlığı’nın düzenlemelerinin bir an evvel tamamlanması hem hukuksuzlukların hem de güvenlik açıklarının önüne geçmek için atılacak en kıymetli adımlardan biridir. Aksi takdirde, Bolu’daki yangın üzere olaylar daha vahim sonuçlarla tekrar yaşanabilir. Unutulmamalıdır ki, kontrol eksikliği sırf bir tüzel sorun değil, birebir vakitte büyük bir güvenlik tehdididir.
Çevre Bakanlığı Düzenlemesiyle Site Yönetimlerinde Yeni Kontrol Periyodu Başlayacak
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site idarelerine yönelik düzenlemeleri, toplu hayat alanlarındaki hukuksuzlukların önlenmesi ve güvenlik açıklarının kapatılması ismine yeni bir kontrol devrinin kapısını aralıyor. Bu düzenlemelerin hayata geçirilmesiyle birlikte, site idareleri artık daha sıkı bir kontrol altına alınacak ve mevzuata karşıt hareket eden idareler önemli yaptırımlarla karşılaşacak.
Denetim Nasıl İşleyecek?
Bakanlığın yapacağı kontrollerin kapsamı geniş olacak ve şu ögeleri içerecek:
1. Yetki Evrakı Zorunluluğu
Yetki dokümanı alma kuralı gelecek. Site idare şirketleri, Bakanlık’tan yetki dokümanı almak zorunda olacak. Bu belgeyi alabilmek için idare şirketlerinin muhakkak standartları karşılaması gerekecek.
Belge denetimi titiz bir halde yapılacak. Kontrollerde, idare şirketlerinin yetki evrakına sahip olup olmadığı denetim edilecek. Dokümanı olmayan şirketlerin faaliyetlerine son verilecek.
2. Mali Denetimler
Site idarelerinin topladığı aidatların ve ortak masrafların nasıl harcandığı incelenecek. Gelir-gider tabloları denetlenecek ve harcamaların şeffaf bir biçimde belgelenip belgelenmediği denetim edilecek.
Usulsüzlük tespiti süratli bir halde gerçekleştirilecek. Aidatların yöntemsiz kullanılması, eksik beyan edilmesi yahut kayıtsız harcamalar tespit edildiğinde, ilgili idareler hakkında cezai süreç başlatılacak.
3. İdare Planlarının İncelenmesi
Site idarelerinin uyguladığı idare planları, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Bakanlık düzenlemelerine uygun olup olmadığı açısından denetlenecek.
Yönetim planının site sakinlerinin haklarını koruyup korumadığı, türel hudutlar içinde düzenlenip düzenlenmediği pahalandırılacak.
4. Şikâyetlerin Değerlendirilmesi
Site sakinlerinin direkt Bakanlığa yapacağı şikâyetler dikkate alınacak ve kontrol sürecinde öncelikli olarak ele alınacak.
Şikâyetlerde belirtilen usulsüzlükler ayrıntılı bir formda araştırılacak ve gerekli görülürse bağımsız eksper raporlarıyla desteklenecek.
5. Güvenlik ve Teknik İncelemeler
Yangın merdivenleri, acil durum çıkışları, asansörlerin bakımları üzere güvenlik tedbirleri denetlenecek. Eksiklikler tespit edilirse, site idarelerine cezai yaptırımlar uygulanacak.
Elektrik ve su tesisatları üzere teknik altyapının düzgün çalışıp çalışmadığı ve periyodik bakımlarının yapılıp yapılmadığı incelenecek.
6. Bağımsız Kontrol Kuruluşlarıyla İşbirliği
Bakanlık, kimi kontrollerde bağımsız kontrol kuruluşlarıyla işbirliği yapacak. Bu kuruluşlar, site idarelerinin mali ve tüzel uygunluklarını ayrıntılı bir halde inceleyerek rapor hazırlayacak.
Denetim raporlarının site sakinlerinin erişimine açık hale getirilmesi sağlanacak ve raporlara itiraz hakkı da Bakanlık tarafından değerlendirmeye alınacak.
7. İdare Şirketlerine ve Site Yöneticilerine Yaptırımlar
Mevzuata alışılmamış hareket eden site idare şirketlerinin faaliyetleri durdurulacak ve belli durumlarda yüksek para cezaları uygulanacak.
Denetimlerde önemli usulsüzlükler tespit edilirse, Bakanlık bu idareler hakkında yasal süreç başlatacak.
8. Nizamlı Kontrol Periyotları
Site idareleri, sistemli olarak yıllık kontrollere tabi tutulacak. Bu kontrollerde mali işler, güvenlik tedbirleri ve idare planlarının uygunluğu tekrar incelenecek.
Acil durumlarda, Bakanlık site sakinlerinin şikâyeti üzerine ani kontroller gerçekleştirebilecek. Geçmişe yönelik şikâyetlerde vakit aşımı olmadan titizlikle denetlenecek ve cezai süreçler gerçekleştirilecek. Gerekli olması durumunda hukuk süreci de başlatılacak.
Yeni Düzenlemelerin Getireceği Faydalar
Bu kontrol düzeneğinin devreye girmesiyle birlikte:
1.Şeffaflık sağlanacak ve site idarelerinin gelir-giderleri ve faaliyetleri sakinlerin kontrolüne açık hale getirilecek.
2.Hukuksuzluklar önlenebilecek ve site idarelerinin yetkilerini aşan uygulamaları ve usulsüzlükleri engellenecek.
3.Güvenlik artacak ve ortak alanların güvenliği daha sıkı denetleneceği için, yangın, kazalar üzere tehlikeler en aza indirilecek.
4.Sakin hakları garanti altına alınacak ve site sakinlerinin hukuksal hakları korunarak, mağduriyetlerin önüne geçilecek.
5.Yöneticilerin aldıkları huzur hakları ismi altındaki maaşlar yeniden değerlendirilecek. Çevre Bakanlığı düzenlemeleriyle site yöneticileri, temsilciler ve denetleme kurulu üyelerinin aldığı yüksek huzur hakları ve aidat muafiyetleri adil bir düzeye indirilecek. Misyon mühletleri boyunca bütçeye eklenen milyonlarca liralık yük, belirlenen standartlarla denetim altına alınarak site sakinlerinin ekonomik yükü azaltılacak. Bu düzenleme, bütçelerin daha verimli kullanılması ve şeffaflığın sağlanması için kıymetli bir adım olacak.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bu düzenlemeleri, toplu hayat alanlarında kontrol eksikliğinden kaynaklanan meselelerin tahlili için tarihi bir adım olacak. Yeni düzenlemelerle birlikte site idarelerinin faaliyetleri daha şeffaf hale gelirken, hukuksuz uygulamaların önüne geçilecek ve can-mal güvenliğini tehdit eden durumlar ortadan kaldırılacak. Site sakinlerinin inançlı, huzurlu ve adaletli bir ömür sürmesi için bu düzenlemelerin bir an evvel hayata geçirilmesi büyük bir gerekliliktir.
Site İdarelerinde Türel ve Etik Hudutlar
Modern ömrün bir sonucu olarak site ve toplu konut sistemi, kent hayatında birçok birey için bir mecburilik haline geldi. Lakin bu ömür biçiminin sürdürülebilir olması, ortak ömür alanlarını yöneten site idarelerinin hukuksal ve etik kurallara uygun hareket etmesine bağlıdır. Ne yazık ki, kimi idarelerin uygulamaları bu nizamı zedelemekte ve site sakinlerinin haklarını ihlal ederek huzursuzluk yaratmaktadır.
Bir hastanede tedavi gördüğünüzü düşünün, telefonunuza bir bildiri geliyor: “Faturanızı ödeyin, aksi takdirde icra takibi başlatılacaktır.” Ya da trafikte seyir halindesiniz, ödeme gününe şimdi 10 gün var, telefonunuza bir ihtar düşüyor: “Faturanız acil olarak ödenmelidir.” Tahminen de bir misafirliktesiniz, eş dostla keyifli bir sohbet halindesiniz ve telefonunuzdan şu bildirisi alıyorsunuz: “Faturalar sisteme yansıtıldı, hizmetlerin aksamaması için acil ödeme yapınız.”
Bu tıp iletileri alan bir site sakininin psikolojisinin nasıl etkilendiğini hayal edin. Daima gelen bu iletiler, bireylerin zihninde adeta batık bir sitede oturdukları, borç batağında oldukları, hatta elektriklerinin kesileceği üzere karamsar fikirler yaratıyor. Bu durum, sırf kişisel psikolojiyi değil, site içindeki komşuluk ilgilerini ve toplumsal huzuru da olumsuz etkiliyor.
Elbette site idareleri bilgi paylaşımında bulunabilir, hatta bulunmalıdır. Lakin bunun muhakkak bir irtibat lisanıyla, sakinlerin durumuna nazaran ve makul dönemlerle yapılması gerekir. Borçlu olan bir site sakinine yasal hatırlatmalar yapılırken, borcu olmayan sakinlere tehditkâr bir ileti atılmasının hiçbir hukuksal ya da etik desteği yoktur. Buna karşın, birçok site idaresi “aklına gelen mesajı” yazıp, tek bir tuşla herkese göndererek irtibat sürecini daha da gergin bir hale getirebiliyor.
Oysa ki bu türlü bir sistem kabul edilemez. İletiler, sistematik bir halde planlanmalı ve her sakin için özel bir bağlantı lisanı kullanılmalıdır. Borcu olanlara ve olmayanlara tıpkı iletilerin gönderilmesi, tüm sakinlerin tıpkı kategoriye konulması büyük bir kusurdur. Bu durum, site hayatının huzurunu bozmakla kalmaz, tıpkı vakitte idarelerin güvenilirliğini de önemli biçimde zedeler.
Unutulmamalıdır ki, irtibat sırf bir bilgi paylaşımı değildir; tıpkı vakitte karşı tarafın ruh haline ve şartlarına hürmet göstermek manasına gelir. Bu nedenle, site idarelerinin sakinlerle irtibat kurarken hem hukuka uygun hem de insani bir lisan benimsemesi kuraldır. Aksi takdirde, bu çeşit uygulamalar bireylerin günlük hayatını gereksiz yere zorlaştıracak ve toplu hayatın nizamına ziyan verecektir. Site idareleri, bağlantı siyasetlerini bu doğrultuda gözden geçirmeli ve sakinlerin haklarına, psikolojisine hürmet duyan bir anlayışı benimsemelidir.
Tehditkâr İletiler ve Ruhsal Baskı
Son periyotta site idarelerinin birtakım uygulamaları, sakinler üzerinde ruhsal bir baskıya dönüşmüş durumdadır. Borcu olmayan ya da borcunun ödeme tarihi şimdi gelmemiş olan sakinlere dahi daima olarak “Borcunuzu ödeyin, aksi takdirde icra takibi başlatılacaktır” üzere bildirilerin gönderilmesi, sakinleri huzursuz eden bir tehdit ögesi haline geliyor. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu tıp durumlara karşı açık kararlar içerir.
Borçlu sakinlere yasal yollardan ihtar gönderilmesi mümkündür, lakin bunun tehditkâr ve daima formda yapılması, Türk Ceza Kanunu’na nazaran “huzur ve sükûnu bozma” cürmünü oluşturabilir. Ayrıyeten borçsuz ya da borç tarihi şimdi gelmemiş olan sakinlere gönderilen bu çeşit bildiriler, türel desteklerden büsbütün mahrumdur ve site idaresinin yetkisini aşan bir uygulamadır.
“Faturalara Faiz Yansıtılması Hukuksal ve Etik Açıdan Mümkün mü?”
Bazı site idarelerinin ödeme tarihinden evvel sakinlere gönderdiği bildirilerde şu sözler yer alabiliyor:
“Ödemenizi yapmazsanız, gecikme faizi bir sonraki faturaya eklenerek tarafınıza yansıtılacaktır.”
Bu tıp iletiler yüzeyde suçsuz bir hatırlatma üzere görünse de, derinlemesine incelendiğinde tüzel ve etik meseleleri barındırdığı ortaya çıkar. Öncelikle, gecikme faizinin uygulanabilmesi için bir borcun ödenmemiş olması gerekir. Borcunu vaktinde ödeyen bir site sakinine rastgele bir ek maliyet yansıtılması ise hukuka karşıttır. Örneğin, bir fatura ödeme müddetinde yatırılmışsa, idarenin bu sakinlere “faiz” ismi altında ek bir yük getirmesi ne mümkün ne de mantıklıdır. Faturasını ödemeyen sakinlere zati yasal faiz işletilir ve bu nedenle ikinci bir faiz talep edilemez.
Burada asıl soru, idarelerin bu bildirileri yazarken türel bir bilgisizliğin mi tesirinde olduğu, yoksa sakinleri süratle ödeme yapmaya zorlamak gayesiyle bir dehşet psikolojisi mi yarattığıdır. Her iki durumda da sonuç, hukukun çiğnendiği ve sakinlerin haklarının hiçe sayıldığı bir noktaya ulaşmaktadır.
“Yönetimlerin Aldatıcı Mesajları”
Başakşehir’de bulunan bir site idaresinin sakinlere gönderdiği şu ileti durumu daha net anlamamıza yardımcı olacaktır:
“Sitemize ilişkin faturaların son ödeme tarihleri aşağıda belirtilmiştir. Ödemelerin belirtilen tarihler öncesinde yapılması büyük ehemmiyet arz etmektedir. Aksi takdirde, gecikme faizleri bir sonraki faturaya eklenerek yansıtılacaktır.”
Bu tıp bir ileti, açıkça tüzel ve etik açıdan sorun teşkil eder. KMK, sadece borçlu site sakinlerine yönelik faiz uygulanmasına müsaade verirken, borcunu vaktinde ödeyenlere bu türlü bir yükümlülük getirilmesi muhakkak mümkün değildir. Ayrıyeten, su ve elektrik üzere hizmetlerin ödenmemesi durumunda gecikme faizini uygulamak, direkt hizmet sağlayıcının yetkisindedir. Bu bağlamda, site idaresinin kendi başına bu tıp bir karar alması hukuka alışılmamıştır.
“İtiraz ve İdarenin Tutumu”
Bu tıp uygulamalar karşısında sakinlerin şuurlu olması ve haklarını savunması büyük ehemmiyet taşır.
Başakşehir’de bulunan sitenin kat maliki bu iletisi almasının akabinde site idaresine e-posta yoluyla itirazda bulunmuş. Fakat aldığı cevap, durumu daha da vahim bir hale getirmiş. İdare, itirazlarını “çalışmalarını engelleme girişimi” olarak nitelendirmiş ve kendi uygulamalarını savunmaya devam etmiş. Bu tavır, sırf hukuka tersliği pekiştirmekle kalmamış, tıpkı vakitte site idaresinin şeffaflık ve hesap verebilirlikten ne kadar uzak bir anlayışla hareket ettiğini gözler önüne sermiştir.
“Hukuki ve Etik Sorumluluklar”
Adil ve hakkaniyetli bir idare anlayışı, tenkitleri tehdit olarak değil, sistemi güzelleştirecek bir geri bildirim olarak görmelidir. Lakin görüyoruz ki birtakım idareler, tenkit ve itirazları karşı duruş olarak algılayarak türel hudutları ve etik sorumluluklarını göz gerisi ediyor. Bu durum sadece komşuluk alakalarını zedelemekle kalmaz, tıpkı vakitte ortak ömrün temel bedellerini de önemli biçimde tehdit eder.
“Çözüm Yolları”
Site sakinleri olarak bu cins durumlarla karşılaştığımızda şuurlu bir halde hareket etmeli ve tüzel yolları kullanmalıyız. İşte atılabilecek adımlar:
1. Yazılı İtiraz: Site idaresinden, uygulamalarının türel desteğini açıklamalarını yazılı olarak talep edin. Yazılı itirazlar, ileride türel süreçlerde kanıt olarak kullanılabilir.
2. Denetleme Heyetine Müracaat: Site idaresinin uygulamalarını incelemekle yükümlü olan denetleme konseyine başvurarak durumu raporlamalarını talep edin.
3. Hukuki Süreç: Gerekirse bir avukat aracılığıyla hukuki yollara başvurarak haklarınızı arayın. Bilhassa ferdî bilgilerinizin berbata kullanılması yahut tehditkâr bildiriler üzere durumlar için savcılığa şikâyette bulunabilirsiniz.
“Huzurlu Ömür İçin Adil Yönetim”
Site ömrünün huzurlu ve sürdürülebilir olması, sadece sakinlerin haklarını bilmesiyle değil, birebir vakitte site idarelerinin hukuksal sonlar içinde hareket etmesiyle mümkündür. Şeffaflık, adalet ve dürüstlük, site idarelerinin temel prensipleri olmalıdır. Aksi takdirde, ortak hayatın huzuru ve istikrarı bozulur, komşuluk münasebetleri ziyan görür.
Hepimiz daha adil, şeffaf ve hukuka uygun bir idare anlayışı talep etmeli ve bu doğrultuda hareketler sergilemeliyiz. Zira huzurlu bir ömür için hukuk ve etik kurallarına bağlılık, her şeyin temelinde yer alır.